본문
| 구 분 | 관리도급용역 | 위탁관리용역 | 자치(직영)관리 | |
| 관리주체 | 관리회사(영리법인) | 관리회사(영리법인) | 입주자대표회의(비영리법인) | |
| 관리방향 | 예방관리 | 예방관리 | 사후관리 | |
| 관리책임 | 관리회사(포괄적) | 관리회사(부분적) | 입주자대표회의 | |
| 비용문제 | 1. 위탁수수료가 없음. 2. 관리도급 시 직원에 대한 인건비 적용금액 만 지급되므로 용역 기간 동안에는 추가부담이 없음. |
1.위탁수수료별도 지출 (관리면적으로 수수료산출) 2.직원인건비는 계약에 의한 금액 범위에서 지급(추가 비용부담) |
1.위탁관리수수료 절감. 2.직원인건비내부결정-자치관리 시 직원인건비는 용역관리에 비해 약간 높은 편임. |
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| 배상책임 | 1. 파견 직원의 과실 등의 책임은 100% 수급회사 책임으로 배상가능. | 1.내부 발생문제에 대한 책임소재 및 배상관련 법적구속력은 상황에 따라 위탁사와 대표회 의간 연대 책임 배상. | 1.책임소재 불분명- 대체로 문제 발생 시 주민 전체가 비용 부담. | |
| 산업재해 | 1. 산재사고 발생 시 수급 회사 책임이며 모든 비용은 수급회사 부담. | 1.산재사고 발생 시 관리 회사에서 처리 및 책임 (비용= 입주자 7, 회사 3)=추정 | 1.산재사고 발생 시 입주자 대표회의가 100% 책임. (대표회장) | |
| 노동쟁의 | 1.고용, 해고 등의 법적 책임과 비용부담은 수급 회사에 있음(100%부담) | 1.고용, 해고 등 근로기 준 법상 책임이 관리회 사에 있으나(비용: 입주자부담) | 1.근로기준법상 사용자는 입 주자대표회의 가 됨. (대표회장) | |
| 인사관리 | 1. 수급회사 책임으로 고 용 및 해고에 대한 법 적 책임과 해고수당 등 의 비용 부담은 수급 회사 책임(100%). 2. 입주자의 인사조치 요구 즉시 수용 가능. |
1.관리회사에서 책임지고 고용 및 해고 - 법적 문제는 관리회사 책임 이나 비용 입주자부담. 2.입주민은 대표회의를 통하여 직원인사 요청 요구 가능. |
1.직원채용 시 입주민이 원하 는 자를 채용할 수 있음. 2.직원해고 시 문제점 다수 있음 *해고수당 지급 의무. *부당해고 시 복직 의무. *노동부 직접 방문 의무. |
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| 회계관리 | 1.수급회사의 전문성으로 회계업무 전반에 대한 전문 관리 가능. 2.회계부정 방지장치로 사전예방가능. 3.향후 부정 발견 시 배상 절차 신속함. |
좌 동 | 1.회계관리 방법은 입주자대 표 회의에서 결정가능. 2.회계부정 방지장치 미약 자료보관에 대한 기준 불 명확함. 3.회계부정 발생 시 책임소재 불분명. |
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| 하자보수 | 1.수급회사가 경력이 많은 경우 하자처리에 대하여 효율적 대처 가능. | 좌 동 | 1.입주민 중에서 건축 관계자 등의 의견 수렴 처리 가능. | |
| 입주자 분쟁 | 1.수급회사에서 중재인 역할 가능. | 좌 동 | 1.입주자 분쟁 시 편 가르기 로 발전되는 경우가 빈번함. | |
| 관리방법 종류별 요약 (차이점) |
★ 주요차이점 - 책임 및 배상문제, 비용부담문제, 전문성의 문제, ① 관리도급 : 과실 및 횡령 등의 배상 책임이 수급회사에 있으며, 직원의 산재사고 및 근로기준법상 책임과 비용부담도 수급회사에 있다.(100%책임제). (위탁수수료 없음) ② 위탁관리 : 과실 및 횡령 등의 배상 책임이 수탁회사에 있으며, 직원의산재사고 및 근로기준법상 책임은 상황에 따라 수탁회사가지나, 이 와 관련한 비용은 입주자 부담으로 발생되는 경우가 있음 (변동 적 책임제). (위탁수수료 있음) |
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| 구 분 | 자체관리 | 위탁관리 도급용역 |
| 인력관리 | * 인맥에 의한 인원 충원 (문제 야기 시 자체처리 미흡) * 인원 결원 시 즉각 대처 불가능 * 전문지식 결여로 확인 감독 소홀 * 근로법상 노조결성에 따른 경영 부담 * 본인과실에 의한 재산 피해보상미흡 |
* 자격 요건에 대한 필수요원 상시근무 - 설비 : 자격요건 갖춘 자 - 경비 : 법적 자격요건, 수시 교육실시 - 청소 : 청소장비 사용 가능 및 경험자 * 결원 대비 예비자원 확보유지 * 전문요원의 주기적 순회점검 및 감독으로 사전 예방정비 실시 * 위탁업체 종사자 노조결성 불필요 * 위탁업자가 근로자 과실피해 보상 - 산재 및 재해 보험 가입 |
| 기술축적 | * 시설물의 자동화로 유지관리에 전문성 결여 * 일반상식에 의한 관리로 사고발생의 예상척도 높음 * 현 상태에 안주 및 구태의연한 근무 * 신축빌딩 설비공사 감독 미흡 - 건축 감독관과 시설 주 감독 |
* 시설물 자동화에 대비 기술축적 전문직보유 * 수개의 건물관리에 의한 분석 및 연구로 고 도의 숙련자 및 기능보유자 배치 * 전문요원 순회점검 및 감독으로 사전예방 정 비 및 수시교육 실시 * 월1회 자체 현장책임자 세미나 실시 * 신축빌딩 계약 후 전문요원 1개월 전 투입 - 전기 배선라인 설계도 일치여부 확인 - 보일러 배관라인 설계도 일치여부 확인 ※ 변경부분 발생 시 설계도 수정 숙지 |
| 장비구입비용 | * 장비 및 작업공구 구입비 소요 (1)시설관리공구 : 오스타외 81종 등 (2)경비용 장비 : 무전기외 15종 등 (3)청소용 장비 : 자동청소기 외 21종 등 * 감가상각비, 공구수리비, 재구입비 추가소요 * 장비 및 작업공구 구입비 발생 - 감가상각비로 수리 및 공구 재구입비 발생 * 매년 인건비 상승으로 퇴직금누적 - 국민연금 등 4대 보험 부담증가 * 인사사고 발생 시 처리비용 발생 - 입원 및 통근 치료비 - 상호간 합의에 따른 비용 - 미합의 시 법에 따른 추가비용 발생 |
* 장비 및 작업공구 용역업체 구입 - 위탁계약 후 필요장비 및 공구 사전 투입 * 도급계약에 위탁업자가 일괄구입. * 급여체계가 도급 계약되어 편리하다 - 노동원가의 인건비 안정화 - 위탁 시 소요비용 절감 - 부대비용, 일반관리비 위탁업체 책임 - 인원의 노무관리 및 감독과 이에 따른 업무 담당 부서의 인력 감소 효과 * 노무관리 및 감독과 이에 따른 인력감소효과 * 인사사고 발생에 따른 제반 비용은 위탁업자가 전적 책임 |
| 안전사고 | * 안전담당 선임으로 월1회 형식적 점검실시 * 인사사고 발생 시 많은 문제점야기 - 고용주와 고용인간 합의조건 까다롭다. - 형사사건으로 전환 시 고용주 구속 |
* 안전 및 보건담당요원의 수시점검 및 감독으 로 조기발견 시정 * 인사사고 발생 시 위탁업자가 전적 책임 - 입원 및 통근치료 시까지 급여 지급 - 민/형사 사건으로 전환 시 위탁업자 책임 |
기타 |
* 자사직원 권위위주 근무 * 임차인의 기밀유지 미흡 * 우발사태 대비책 결여 * 경험 및 전문지식 결여로 지휘감독 미흡 |
* 주기적인 예절교육으로 서비스 질 향상 * 사옥 내에서 인지된 내용 누설 시 제재 * 우발사태에 대비 상시 비상연락망 유지 - 사고발생 30분내 현장 도착 * 위탁업자는 전문분야 연구개발로 효과적 관 리 |