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[답] |
중요한 내용은 다음과 같습니다.
1) 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
선순위 근저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다. 다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추지 않거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 없습니다.
2) 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 '확정일자부 임차인'이라고 함)은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
3) 소액임차인의 최우선변제권
임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지 포함) 가액의 ½ 범위안에서 일정 금액 까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 합니다. 위에서 '주택가액'이라 함은 매각대금에다가 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수신청보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말합니다.(대법원 2001.4.27. 선고 2001다8974 판결, 재민 84-10 참조).
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