공동주택의하자보수
※ 공동주택의 하자보수는 일반 건축물보다 그 절차를 다소 까다롭게 운영하고 있다.

불특정다수인들을 보호하기 위하여 공동주택에 대한 하자보수 기준은 다소 까다롭게 되어 있다. [주택법]에 따르면, 사업주체(사업주체로부터 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자), 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주와 공동주택을 리모델링한 시공자가 하자담보 책임자이다.

▶하자담보책임기간
기둥, 내벽력(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외)은 사용검사일(공동주택단지 전부에 대한 임시사용승인일)부터 10년까지 하자보수를 해야하고, 보, 바닥 및 지붕은 5년까지이다. 기타 시설공사별 하자보수책임기간은 다음과 같이 1년~4년으로 정하고 있다.

정부는 2007년 3월 16일자 [주택법시행령]을 개정할 시 주택건설 자재의 내구연한, 하자발생 빈도 등을 고려하여 57개의 세부공사 중 타일공사 등 17개의 세부공사에 대해서는 하자담보책임기간을 각각 1년 연장하고, 주택건설기술의 발달에 의한 공법 변화 등에 따라 20개의 세부공사를 하자담보시설공사에 추가하였다. 이로 인하여 하자분쟁을 최소화하고 입주자등의 재산권 보호에 도움이 될 것이다.

하자보수 요구에 대하여 이의가 있는 사업주체는 입주자대표회의와 협의하여 한국건설기술연구원 등 전문가에게 의뢰하여 하자범위에 해당하는지 여부에 대한 판정을 하기도 한다. 하자보수 요구를 받은 날부터 3일 이내에 하자의 보수 또는 하자보수계획의 통보를 하지않거나 통보한 하자보수계획에 따라 하자보수를 이행하지 않은 경우에는 입주자대표회의는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다.

▶하자보증금의 예치
사용승인신청 시에 사업줴는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보증금을 예치해야 한다. 다만, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사인 경우는 예치할 필요가 없다. 현굼으로 예치할 수도 있지만 대게 이행보증보험증권이나 건설공제조합이 발생하는 보증서로 대체하기도 한다.
예치금액은 일반적으로 총공사비의 30%이다. 그러나 공사의 종류에 따라서 총공사비에 대한 개념이 약간씩 다르다.
1. 대지조성+공동주택 건설: (공동주택 총사업비-대지조성 전 가격)x3/100
2. 공동주택만 건설: (공동주택 총사업비-대지가격)x3/100
3. 공동주택 신축, 증축, 개축, 대수선, 리모델링: (공동주택 총사업비)x3/100
4. 건축허가를 받아 분양하는 공동주택: (사용승인 신청 당시의 임대주택법시행령 제9조제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의한 표준건축비를 적용하여 산출한 건축비)x3/100

▶하자보수보증금의 순차적반환(기 사용한 부분은 제외)
하자보수 완료기간이 지나면 예치한 하자보증금은 원 사업주체에게 반환해야 한다. 하자보수기간이 최장 10년이기 때문에 하자담보기간별로 나누어서 반환한다. 이미 하자보수공사에 사용되어진 금액은 제외하고 반환한다.

현실은 반환이 쉽게 이루어지지 않은 편이다. 완벽한 시공도 어렵고, 하자없는 경우가 드물기 때문이다. 하자보수 과정도 썩 매끄러울 수가 없기 때문에 감정의 골이 깊어지면 입주자들이 하자 없음을 인정하려 하지 않는다. 여러 가지 이유를 대면서 반환하기를 거부한다. 적당한 선에서 타협을 하기도 하지만 끝까지 해결되지 않으면 사업주체는 남은 하자보증금을 포기할 수 밖에 없다. 소송을 통하여 해결하기 전에는 말이다.
이미 사용한 부분을 제외한 예치금은 다음의 내용에 따라 순차별로 반환해야 한다. 하자보증에 대한 기간이 3년과 5년 사이에 4년까지 일부를 연장하였기 때문에 반환비율도 달라졌다.

[출처] 알기쉬운건축법-공동주택의하자보수