입주자대표회의 구성절차는?

공동주택이 전체 입주예정자의 과반수가 입주를 완료했을 경우 입주자들 스스로 각 동의 세대별 수에 비례한 대표자를 선출하고 선출된 인원으로 구성하는 당사자 능력을 가진 비법인사단을 ‘입주자대표회의’라고 합니다.
최근 아파트 생활자가 증가하게 되면서 아파트 생활과 관련하여 다양한 분쟁이 발생하고 있고, 이러한 분쟁을 예방하고 평온한 공동주거생활을 위해 관련 법률 사항을 알아둘 필요가 있는 만큼 오늘은 입주자대표회의 구성절차에 대한 사항을 살펴보도록 하겠습니다.

주택법 제43조 제1항, 시행령 제48조에 의하면 300세대 이상 또는 승강기가 설치되어 있는 150세대 이상의 아파트의 경우 공동주택의 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주를 할 때까지 그 공동주택을 직접 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주를 할 경우에는 입주자에게 공동주택을 관리할 것을 요구해야 합니다.
이때 입주예정자의 과반수가 입주를 할 경우 입주자와 사용자는 공동주택 관리규약을 제정해야 하고 입주자 또는 사용자가 동별 대표자를 선출하여 4인 이상의 동별 대표자로 구성되어 있는 입주자대표회의를 구성해야 합니다(주택법 제43조 제8항, 시행령 제50조).

또한 집합건물법 제23조 제1항에 의거하면 건물에 대하여 구분소유관계가 성립될 경우 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립되고 구분소유자가 10인 이상일 경우에는 대표할 관리인을 선임해야 하며 이때 관리인은 구분소유자일 필요는 없습니다.
이와 관련된 판례를 살펴보면 공동주택의 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별 대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단이라고 판단하고 있습니다(2007다6307 판결),
또한 집합건물의 관리단 역시 어떠한 조직행위가 없다고 하더라도, 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것으로써 권리능력을 가진 비법인사단이라고 보고 있습니다(97다19625 판결).

더불어 입주자와 사용자는 주택법 제44조에 의거하여 공동주택 관리규약을 제정해야 하며 주택법 제43조 제8항 제2호, 시행령 제51조 제1항에서는 “입주자대표회의는 과반수 찬성을 통하여 ‘관리규약 개정, 관리비 집행을 위한 사업계획•예산•결산의 승인, 단지 안의 전기•도로•상하수도•주차장•가스설비•냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준, 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수•교체 및 개량, 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 시행, 주민 상호간 이해가 상반되는 사항의 조정, 기타 관리규약에서 정하고 있는 사항’을 의결할 권한과 의무가 있다”고 규정하고 있습니다.

[출처] |작성자 이승태변호사