~관리비 미납자에 대해 수도계량기를 떼어 내는 것은 불법이라는 판결

아파트 관리비를 안냈다고 수도 계량기를 떼어낸 행위는 사회 통념이 허용하는 범위를 넘어선 불법행위라는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 형사2부(주심 조무제 대법관)는 지난달 27일 재물손괴와 폭력행위 등 처벌에 관한 법률위반 등의 혐의로 기소된 모 아파트 자치회장 김모(55)씨에 대한 상고심(2000도 3477)에서 이같이 판시, 벌금1백만원을 선고한 원심을 확정했다.
재판부는 판결문에서 “법규에 위반되는 행위가 정당행위로서 위법성이 조각되기 위해서는 그 행위가 사회통념상 허용될 만한 것이어야 한다“며 “관리비를 안냈다고 계량기를 떼어낸 행위가 사회 통념상 허용될만한 정도로 상당성이 있다고는 볼 수는 없다“고 밝혔다.
김씨는 98년 수도료가 포함된 관리비를 연체한 아파트 주민2명의 집에 무단으로 들어가 관리비를 1개월이상 연체시 수도공급을 제한할 수 있다는 자치회 규칙을 내세워 계량기를 떼어낸 혐의로 기소 됐었다.

관리비 장기연체 이유로 단전 조치한 관리소장 상고심(대법원)에서도 유죄 판결

관리비 장기 연체를 이유로 아파트 세대에 단전조치를 해 항소심에서 유죄 판결을 받은 관리사무소장이 상고심에서도 유죄가 인정됐다.
대법원 형사2부(재판장 조무제 대법관)는 지난달 12일 서울 노원구 J아파트 전 관리사무소장이 전기사업법 위반과 재물손괴죄로 벌금 1백만원을 선고한 2심 판결에 불복, 제기한 상고심에서 상고기각 판결을 내렸다. 사건번호 2001도6883

재판부는 판결문에서 “피고인 원심 판시의 범행경위 등을 살펴보면 피고인이 피해자의 전기계량기 배전선을 절단하고, 배전판을 끊는 등의 행위는 형법 제20조 소정의 정당행위라고 볼 수는 없으므로 원심판결에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.”고 판시했다.

재판부는 ‘형법 제20조 소정의 “사회상규에 위배되지 아니하는 행위‘ 라 함은 법질서 전체의 정신이나 그 배후에 놓여 있는 사회윤리 내지 사회통념에 비추어 용인될 수 있는 행위를 말하고, 어떠한 행위가 사회상규에 위배되지 아니하는 정당한 행위로서 위법성이 조각되는 것인지 구체적인 사정 아래서 합목적적, 합리적으로 고찰해 개별적으로 판단해야 할 것”이라고 밝혔다.

관리비 체납자 단전조치 타당판결

미수관리비 체납 단전조치 타당판결

법원 경매를 통해 경락 받은 상가건물이라 할지라도 체납한 관리비를 납부하지 않을 경우 상가 번영회의 단전 단수 등의 조치는 정당하다는 판결이 나왔다.
창원지법 제5민사부(재판장 황용경 부장판사)는 23일 창원시 중앙동 G상가 7층 소유자인 박모(70.여.창원시 명서동)씨가 상가번영회를 상대로 낸 부동산 사용 방해금지 가처분 신청에서 이같이 결정했다.
재판부는 결정문에서 신청인은 7층 건물의 전소유자가 상가번영회에 체납한 관리비의 지급채무도 승계했다고 봐야 한다며 번영회가 신청인 소유 건물에 전기와 상수도를 공급하지 않은 것은 타당하다‘고 결정이유를 밝혔다.

박씨는 지난 8월 법원에서 해당건물을 경락 받았으나 번영회측에서 전소유자가 8천8백여만원의 관리비를 체납했다며 단전 단수조치를 취하자 번영회를 상대로 이같은 신청을 냈다.

자체적인 체납관리비 독촉절차

위에서 살펴보았듯이 관리주체의 업무 중 가장 어려운 문제가 체납관리비를 여하히 해결할 것인가에 있다.
체납관리비는 그 성격이 공익적 채권이므로 일반채권에 우선하는 우선변제권이 입법화되던가 아니면 승계의무가 입법되어야 체납관리비 문제를 원활히 해결할 수 있을 것이다.
체납관리비가 발생하면 일반 채권 채무와 동일하게 가압류 조치 후 관리비 청구소송 등의 방법을 취할 수 있는 것이다. 그러나 소송에 따르는 시간적, 경제적 손실이 너무 크기 때문에 소송을 하는 사례는 극소수에 불과한 실정이며, 관리규약에 체납관리비는 승계된다고 규정해 놓고 승계인으로부터 징수하는 경우와 단전,단수 등의 방법으로 체납세대를 압박해 징수하는 경우가 대부분이다.

체납관리비와 관련해 법원에서는 관리규약에 체납관리비 승계규정이 있다 하더라도 채무자의 동의 없이 채무인수는 불가하다는 민법의 기본원칙에 따라 승계되지 않는다고 판결하는 경우도 있으며, 단전,단수는 입주민의 기본적인 생활을 불가능하게 하는 위법이라는 이유로 유죄판결을 선고하는 경우도 있으므로 아파트에서 함부로 단전,단수도 할 수 없는 것이다. 이처럼 체납관리비 승계문제는 이를 인정하는 판결과 인정하지 아니하는 판결이 엇갈리고 있다.

그런데 최근에는 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 관리비는 집합건물의소유및관리에관한법률 제18조 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에게 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”라고 하는 규정 등에 의해 특별승계인(경락자 포함)에게 승계되는 것이지만 전유부분에 대해서는 승계되지 않는다는 판결이 대부분이다.
공용부분에 대한 체납관리비는 승계의무가 있지만 전유부분에 대한 체납관리비는 승계의무가 없다는 결론이다.

이러한 판례를 감안할 때 관리주체는 체납관리비가 발생하면 즉시 전유부분 해당 분과 공용부분 해당 분을 구분하여 전유부분 체납관리비만이라도 우선 징수하도록 노력할 필요가 있을 것이다.
체납관리비를 이유로 단전,단수하는 것은 위법이라는 판결이 선고된 경우는 있으나 일정기간 전기료 및 수도료를 미납한 경우 단전,단수하는 것은 전력공급규칙 등을 감안할 때 타당하다는 의견이 지배적이다. 따라서 전유부분 체납관리비 중 전기료와 수도료는 따로 부과 고지하고 이를 체납하는 경우에는 단전,단수가 가능한 것이다.

관리비의 대부분은 일반관리비 등 공용부분 관리비이며, 전유부분 관리비의 대부분은 세대에서 사용한 전기료, 수도료, 가스료등인 점을 감안할 때 관리주체가 체납관리비를 공용부분 해당 분과 전유부분 해당 분을 구분하여 공용부분 해당 분은 승계의무가 인정되는 것이므로 시간적 여유를 두고 징수하도록 하고 전유부분에 해당하는 전기료, 수도료 등은 단전,단수의 방법을 사용해서라도 우선적으로 징수할 수 있을 것이다.

관리규약에 체납관리비에 대한 조항명시

법원의 판결에 의해 법적 효력이 무시되고 있으나 집합건물의소유및관리에관한법률 제27조 제2항과 공동주택관리령 제9조 제4항에는 구분소유권의 승계인에게 관리비의 채무와 관리규약에 대한 승계의무를 명시하고 있다.
비록 그 내용이 법원 판결에 의해 효력을 잃게 될지라도 관리사무소에서는 체납관리비 징수절차의 근거가 되므로 정당한 절차에 의하여 관리규약에 아래의 조항을 명시하여야 한다.

1) 관리비를 2개월 이상 연체한 세대는 입주자 대표회의의 결의로 단전 또는 단수, 난방중단 등의 조치를 취할 수 있다.

2) 사용자가 관리비를 체납할 경우 관리비 체납세대의 해당 소유자는 그 체납 관리비를 사용자를 대신하여 납부할 의무가 있다.

3) 관리주체는 관리비, 사용료 및 특별수선충당금에 대한 채권을 입주자의 지위를 승계한자에 대하여 행사할 수 있다.

관리비 체납세대에 대한 파악

1) 등기부 등본의 확인
관리비 체납이 2개월을 넘어서면 무조건 등기부 등본을 떼어 체납세대가 소유자인지 세입자인지의 여부와 압류 및 근저당설정, 소유권변동 상황 등을 확인하고 소유권이 제3자 명의인지 파악한다.

2) 경비근무자, 통 반장, 부녀회를 통하여 체납세대에 대한 정보를 확인하는 것도 필요하다. 단, 사생활 침해 등의 오해가 있을 수 있으므로 신중하게 대처해야 한다.

3) 근저당 설정등으로 경매절차가 이루어지고 있는지의 여부도 확인하고, 만약 경매절차가 진행되거나 진행될 공산이 크다고 판단되면 법원에 신속히 지급명령신청 또는 소액심판청구, 부동산 가압류 신청을 하여 판결을 받아내고 즉시 법원에 배당요구서를 제출하여야 한다.
지급명령신청 및 배당요구서 등은 아래의 “4. 법적처리절차”를 참고하기 바란다.

4) 관리비 체납자가 해당세대의 소유자일 경우에는 그 소유자에게 독촉장 발송 등을 통한 절차를 취하고 세입자일 경우에는 세입자 및 소유자에게 독촉절차를 취한다.

관리비 납부 독촉장 발송

1) 관리비 납부 독촉장은 내용증명으로 발송한다. 다만 체납 월이 2개월이 되기전에 독촉장을 보낼 경우 내용증명의 형식이 아닌 경비원을 통하여 이를 전달하게 하는 것도 좋다.

2) 독촉장에 포함하여야 할 내용
가) 체납 월수 및 체납 관리비 금액(연체료 포함)
나) 납부기한
다) 주택건설촉지법 제38조 제12항
공동주택의 입주자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 납부하여야 한다. 당해 공동주택의 입주자가 관리비를 납부하지 아니하거나 관리비를 2회 이상 계속하여 연체한 때에는 이로 인하여 발생된 손해를 배상할 책임이 있다
라) 관리규약에 정한 관리비 체납 시 제재조항

3) 관리비 체납자가 사용자(세입자)일 경우 소유자에게 발송할 독촉장의 내용
가) 체납 월수 및 체납 관리비 금액(연체료 포함)
나) 납부기한
다) 소유자의 체납 관리비 납부의무 강조(관리규약 조항 인용)

예고장 및 공고문 부착을 통한 독촉: 체납 월이 3개월을 넘어설 경우

1) 예고장 부착
가) A4용지 크기의 관리비 단전 또는 단수 예고장을 체납세대의 현관문 호수표지 밑에 붙이고 사진촬영을 한다.
나) 예고장에는 체납 관리비를 납부기한까지 납부하지 아니할 경우 단전, 단수하겠다는 내용을 명시한다.

체납 관리비의 법적 처리절차

연체 월이 3개월을 넘어 자체 처리절차를 통해서는 체납관리비를 받아낼 수 없을 때에는 최소한 체납 월이 5개월에 도달하기 전까지는 주저하지 말고 아래의 법적 처리절차를 밟아야 한다.
법적 처리 절차시 각각의 신청서 및 소장은 피고(관리비 체납자)주소지의 관할 법원에 제출해야 하며. 관리비 체납자가 세입자일 경우엔 소유자에게 법적 처리절차(소유자 주소지의 관할 법원에 소장 제출)를 밟는 것이 좋다.

가. 지급명령(독촉절차)
1) 의의- 금전 및 기타 대체물, 유가증권등의 지급을 목적으로 하는 청구에 관하여 채권자의 신청이 있는 경우, 채무자를 신문하지 않고 채권자에게 지급을 명하는 재판(민사소송법)

2) 활용효과측면
판결 절차 외에 이 독촉 절차를 두게 된 것은 채무자의 자발적 이행을 촉구하는 동시에 채권자의 수고와 비용부담을 덜어주고 간이, 신속하게 채무명의를 얻게 하기 위해서라고 할 수 있다.

3) 지급명령 신청방법
송달료와 인지액을 소지하고 지급명령 신청서(별첨)에 당사자(채권자와 채무자)의 성명, 주 소, 청구취지 및 청구금액 등을 기재하고 첨부서류를 첨부하여 해당법원에 제출한다.

4) 지급명령의 효력 발생시기
지급명령이 발령되면 법원에서는 채무자에게 지급명령 정본을 송달한다. 채무자는 지급명령이 송달된 날로부터 2주 이내에 이의신청을 할 수 있다. 지급명령에 대해서 채무자가 2주 이내에 이의 신청을 하지 않거나 이의신청이 각하 되었을 때는 지급명령은 확정된다.

5) 소송절차로 이행
이 지급명령에 대하여 채무자가 이의를 신청하게 되면 지급명령의 효력이 상실되고 소송절차가 진행된다.

나. 소액재판
1) 소송사건의 대상
소액 사건은 소송물가액이 2,000만원을 초과하지 아니하는 금전, 기타 대체물, 유가증권의 일정한 수량 의 지급을 청구하는 사건을 대상으로 한다.

2) 소액사건의 소 제기 방법 소개
가) 본인(입주자 대표회의 회장 또는 관리소장)또는 법무사(변호사에 위임가능)가 소장 3부를 작 성하여 관할 법원에 제출
① 소장(준비서면)작성 시 유의사항
* 원고는 반드시 ○○○아파트 입주자 대표회의 회장 ○○○로 한다.
* 당사자<원고 및 피고(특히 경락의 경우는 전 소유자로 지정)>의 성명, 주소, 청구 취지 및 청구금액, 또한 각종 거증자료(인증포함)와 대법원 등 판례등을 첨부 법원에 신청

나) 합리적인 소송 진행 방법
① 소액 재판은 되도록 1회의 변론 기일로 심리를 마치고 판결 선고하는 것이 원칙이나 판사가 양 당사자간의 합의와 화해를 권고하거나 조정에 회부하여 해결하는 방법을 취하기도 한다.
② 변론 기일에 법원에 출석할 때에는 증거서류는 미리(최소10일전) 법원 담당 판사에 제출하고 사본을 지참하거나 증인을 동반하는 것이 좋다
③ 윈심(1심-지방법원 단독지원)재판시는 회장 대신 총무 이사등(회장 유고시)을 소송대리인으로 지정 변론에 임하도록 한다.
④ 항소심(2심)-지방법원 합의부, 고등법원)재판시는 소송 당사자인 회장이 반드시 변론에 참여해 야 하는 점을 유념하고 소송을 진행하여야 한다.

다. 부동산가압류
1) 의의 - 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 채무자 소유의 부동산에 대한 법적인 강제집행을 보전하기 위하여 채권자가 법원에 신청하여 법원으로부터 받는 판결(민사소송법)

2) 부동산가압류 대상 선정시 유의사항
가) 4개월 이상 또는 고액 연체자 중 세대 등기부등본 발급 조사결과 특히 채무과다등으로 경매가 예상되는 세대
나) 장기공가세대 또는 금융기관의 저당권설정 금액이 당해 주택시가의 50%이상 해당시
다) 사용자(특히 전세권 설정시)와 소유자 간에 분쟁 발생시
라) 채무자의 파산등으로 재산파악곤란, 도망 및 임의 매각 등으로 판결의 집행을 할 수 없거나 판결의 집행을 현저히 곤란하게 할 염려가 있을 때.

3) 부동산가압류 신청을 위한 사전 준비 사항 점검
가) 새대 등기부등본 발급 확인
나) 법무사 선정 업부 대행 의뢰 준비(법무사 수수료-제비용 포함 15~20만원/건당 예상)
다) 입주자 대표회의 심의 의결 획득

4) 부동산가압류 신청방법
가) 가압류 신청서(별첨)작성 제출-법무사에 의뢰
① 신청시 기재 사항
* 청구의 표시, 그 청구가 일정한 금액이 아니 때에는 그 가격
* 가압류 이유가 된 사실의 표시
* 청구와 가압류의 이유 소명

나) 신청시 첨부 서류 준비
① 법원(신청과)의 담보 제공 명령
- 담보제공 명령서 기재금액(공탁금액)의 1/100에 상당하는 보험료를 지급하고 보험증권을 지급받는다.
② 물건 소재지 관할 시?군구청 세무과에서 등록세 영수증 발급
- 등록세금액은 가압류 신청금액×(등록세율12/1000)+교육세(등록세×20/100)임

5) 가압류 효력 발생시기 등
가) 가압류 명령에는 즉시 집행력이 부여되나 피보전채권은 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권이면 아직 이행기가 도래하지 아니한 것이라도 좋다.
나) 채무자는 가압류 결정에 대하여 이의를 신청할 수 있고 이의신청이 있을 때에는 법원은 변론하기 위하여 당사자를 소환하여야 하며, 종국 판결로 가압류의 전부나 일부의 인가, 변경 또는 취소를 할 수 있다.

5. 배당요구신청
가. 신청시기
관리비 체납세대에 대한 경매 절차가 진행중임을 확인한 때에는 즉시 채무명의(지급명령, 소등에 의한 법원판결)을 확보하거나 부동산 가압류를 하여 경매진행 법원에 배당 요구신청을 하여야 한다(민사소송법)

나. 신청효과
1) 배당요구를 하여도 경락금액의 다소와 채권순위에 의하여 체납된 관리비 일부만 배당 받을 수 있는 가능성이 있지만, 만약 이 배당 요구를 하지 아니할 경우에는 체납관리비를 전혀 회수할 수 없다.
2) 반드시 경매진행에 참여해 채권신고를 해두어야 경락자에게 관리비의 체납사실을 예고하는 효과가 있다.

다. 배당 요구서 신청방법
1) 배당요구 신청서을 작성하고 집행력 있는 공정증서 정본(법원 판결문 등)과 채권계산서를 첨부한다.
2) 위 신청서에 수입인지 500원을 첨용하고 해당 송달료 영수증을 첨부하여 민사민원실 접수창구에 제출한다.

라. 소액재판
1) 소송사건의 대상
소액 사건은 소송물가액이 2,000만원을 초과하지 아니하는 금전, 기타 대체물, 유가증권의 일정한 수량의 지급을 청구하는 사건을 대상으로 한다.

2) 소액사건의 소 제기 방법 소개

가) 본인(입주자 대표회의 회장 또는 관리소장)또는 법무사(변호사에 위임가능)가 소장 3부를 작성하여 관할 법원에 제출

3) 소장(준비서면)작성시 유의사항
* 원고는 반드시 ○○○아파트 입주자 대표회의 회장 ○○○로 한다.
* 당사자<원고 및 피고(특히 경락의 경우는 전 소유자로 지정)>의 성명, 주소, 청구 취지 및 청구금액, 또한 각종 증거자료(인증포함)와 대법원 등 판례등을 첨부 법원에 신청

4) 합리적인 소송 진행 방법
① 소액 재판은 되도록 1회의 변론 기일로 심리를 마치고 판결 선고하는 것이 원칙이나 판사가 양 당사자간의 합의와 화해를 권고하거나 조정에 회부하여 해결하는 방법을 취하기도 한다.

② 변론 기일에 법원에 출석할 때에는 증거서류는 미리(최소10일전) 법원 담당 판사에 제출하고 본을 지참하거나 증인을 동반하는 것이 좋다

③ 윈심(1심-지방법원 단독, 지원)재판시는 회장 대신 총무 이사등(회장 유고시)을 소송대리인으로 지정 변론에 임하도록 한다.

④ 항소심(2심)-지방법원 합의부, 고등법원)재판시는 소송 당사자인 회장이 반드시 변론에 참여해야 하는 점을 유념하고 소송을 진행하여야 한다.